首先，要了解南寧三產房，就要先明白什么是三產房。

三產房有一個使用前提是三產用地，三產用地是政府為了解決城市內以及周圍農民的土地被征用后就業及生活問題，而留給農村集體組織用于發展第三產業的集體土地。

“三產用地”位于城市規劃區內，但它的性質是集體所有土地，不能直接用于房地產開發。“三產用地”可以通過出租獲合建開發等方式獲取收益，該類土地上的建筑物不能辦理商品房產權證，且出租期限受法律限制不能超過20年。

三產房、拆遷安置房、小產權房有什么區別？

小產權房：小產權房屬于在集體用地上進行開發的房產，屬于違章建筑。

拆遷安置房：拆遷安置房是村名的合法住宅因征地被拆遷后進行住房補償安置的房產，對應的是房屋拆遷的補償，劃撥地塊上建的安置房經補交土地出讓金，可以上市交易。

三產房：三產房是因為屬于農民所有的集體土地被征用后，向政府申請的在發展產業用地上建造的房屋，三產用地對應的是土地征收的補償，因地塊性質不能進行經營性地產開發，三產用地上的房產只能取得集體不動產權證。

簡單來講，小產權房是不合法的，如果遇到這類房源千萬不要購買！

另外，集體土地上的拆遷安置房想要上市交易，需要通過轉變土地性質實現：

1、經農村集體經濟組織村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意后，可申請將撥用集體土地按規定程序轉變為國有規劃土地；

2、而國有規劃土地轉變為國有出讓土地的，經批準后按照規定補辦出讓手續并補繳出讓土地款，在兩次轉變后，自集體土地上建設的拆遷安置房才具備上市交易的條件。

所以，“農村住宅回建房”、“三產房”、冒名“安置房”的原因，根源在于二者的土地類型都是集體土地、而“回建房”容易混淆，冒用“安置房”更容易取得購房者的信任。

三產房能不能買？

1、購買“三產房”享受的權利和商品房有哪些區別？

購買“三產房”僅享有房屋使用權無產權；商品房因土地產權清晰，手續齊全，購房者享有完全產權，可以憑借《購房合同》或《不動產證》享有落戶、讀書等，取得《不動產權》后可自由上市交易，而三產房不得。

2、三產房拆遷能否獲得補償？

盡管有些三產項目在《合作建房合同》上約定拆遷補償細則，但《合作建房合同》為投資方與購房者雙方的約定，與土地提供方（村委）沒有產生直接權利義務關系。

從權利義務關系上梳理，如遇到拆遷賠償的情況，全體村民作為土地的集體所有者，并沒有義務將土地賠償款分給購房者。

3、三產房可以通過補繳土地出讓金可上市交易？

目前暫無相關政策文件可知。

以上主要闡述關于三產房最多的三個問題，三產房當然能買，三產房作為投資項目來說，是一項非常好的選擇，除此之外，將三產房的價格與南寧目前商品房的價格來比較，一般40平的三產房總價不過20萬，一套80平的商品房總價+貸款利息近90萬，房屋使用時間一樣為70年，這也是近幾年來三產房爆火的主要原因。

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